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成交率高 北市評選即起報名

【柯玥寧╱台北報導】一年一度的北市優良公寓大廈管理評選即日起開放報名。據統計，近年曾獲得優良公寓大廈管理的社區，不僅房價較鄰近社區高出近1成，購屋人也多鎖定曾得獎的社區，成交率相當高。專家表示，社區管理品質攸關房價水準，已成為近年民眾購屋的考慮因素。

台北市建築管理處每年都會舉辦優良公寓大廈管理評選，台北市建築管理處表示，舉辦此評選活動，希望讓居民積極參與社區管理提升居住品質，每年都會與不同協辦單位合作，今年委由中華物業管理協會。
曾多次協辦的崔媽媽基金會社會發展部主任郭寶珍說，北市、北縣及桃園都有優良公寓大廈管理評選活動，台北市除了綜合性獎項外，還有主題特色獎項評選。以北市水源路的「林口社區」為例，從1993年來，每年都參與評選活動，因為連年獲獎，包括綜合評比的獎項，及外觀維護等主題特色獎，還吸引香港大學物業管理系的學生跨海參訪。

吸引醫師律師入住
「林口社區」管委會委員呂民賓說，獲獎後最大的好處是，吸引許多醫師、律師及立委入住，整體住戶水準愈來愈高。21世紀不動產南門加盟店店長楊秉豐說，屋齡6年的林口社區目前行情40~45萬元，與水源路上的屋齡6~7年的大樓相比，每坪約高出3萬元，較同區段產品行情高出近1成；由於買方看屋後，普遍覺得社區整齊乾淨，成交率頗高。

2009年 台北市優良公寓大廈管理評選參加辦法
◎報名期間：即起至8月20日止(以郵戳為憑)
◎主辦單位：台北市建築管理處
◎協辦單位：中華物業管理協會
◎詢問電話：(02) 2768-3955 #387 潘先生
◎活動網址：http://www.chpma.org
◎活動對象：
分為公寓大廈、商務大樓，符合以下條件者都可報名：
˙大樓須成立管理組織，並經台北市政府依「公寓大廈管理組織申請報備處理原則」已報備核准達6個月以上
˙公寓大廈進駐率於2009年3月31日止達50％以上者(進駐率係指實際住戶數(含出租戶數)與總戶數之比率）
˙非2008年度優良公寓大廈評選為第1名
※資料來源：中華物業管理協會、《蘋果》採訪整理

2009.08.09 地產王

須「戒急用忍」注意格局 排水

【江碩涵╱台北報導】不少民眾賞屋時受到美輪美奐的樣品屋吸引，卻忽略房屋細節，日後交屋才發現與認知有差距，造成日後埋怨。市面上少有教導大家購屋、驗屋的書籍，竹科工程師張伯彥以自身經驗出書，分享賞屋、購屋、驗屋撇步，教導大眾用簡單方法檢查屋況。
張伯彥認為，買屋除了注重生活機能、地區發展，更須了解房屋本身的規劃、格局，「得由外而內的仔細觀察。」一般購屋人通常只看屋內狀況，很少注意房屋臨路寬，對銷售人員常說的6米、8米寬巷道也毫無概念。他親自丈量巷道，發現6米巷道馬路單邊停車、8米巷道2邊停車，皆只能提供1輛車通過，2輛車便難以會車，「若有開車習慣，買屋前一定要開車繞好幾圈，才知道真實會車狀況；會車方便與否，會影響生活心情。」

藍圖與成屋是否相符
購買預售屋時，得注意成屋是否與施工藍圖相符。有些樣品屋隔板會故意做得較淺，讓購屋人錯認空間大小；驗屋時勢必仔細丈量尺寸，才知道真實空間。客廳、餐廳坪數規劃，應符合實際生活運用，尤其得注意臥房設計，光憑空屋、設計藍圖，不易發現格局問題，有時主臥室規劃過小，放下1張雙人床後甚至無法打開衣櫥門。
另外需注意浴室、陽台排水功能。防水工法若沒有做好，易造成滲水，驗屋時可注意排水孔位置；若是新成屋，則可以直接放水，看看水流是否順暢。
張伯彥建議，購買預售屋一定得再三確認，不要相信眼見為憑，也不要受到樣品屋影響；買新成屋則要多看、多問、多與鄰居打交道，了解新成屋附近環境。「除了投資客外，一般人買房都是一輩子的事，勢必『戒急用忍』，千萬不可輕率用事。」

2009.08.11 地產王

出租報酬率達6% 「美麗永安」最被看好

【江碩涵╱台北報導】近來房價飆漲，捷運工程局標售的捷運聯合開發案，底價已逼近市場行情，部分地段、產品條件佳案件，不但標脫率高，甚至可能創市場高價。台北市捷運工程局明起將陸續標租、標售多筆捷運共構案，其中住宅類產品，以捷運永安市場站共構案「美麗永安」最被看好。

熱門搶手
捷運局明天起至9月10日，將陸續標租景安站「美麗景安」、頂溪站「卡地雅」共20戶辦公室產品，並標售永安市場站「美麗永安」、七張站「環遊市晶華館」與萬隆站「環遊市」共50戶捷運共構住宅。台北捷運工程局聯合開發處處長高嘉濃表示，捷運局標售案件底價參考財產審議委員會鑑價，審議流程長，因房價持續上揚，目前底價顯得相對偏低，市中心熱門產品常吸引競標。

成交價高出附近住宅
中信房屋忠孝加盟店經理劉德玢指出，捷運共構宅因交通方便、設備新穎，產品稀有，成交行情甚至比附近住宅高1~1.5成，不少投資客專門購買捷運共構套房產品，出租投資報酬率可達5~6%。
今年以來，捷運局陸續標售捷運七張、永安市場站等住宅產品，其中東門站的「信義京華苑」因地段好、規劃佳，標售的20戶1次標脫，最高單價更比底價高出近2成，共同開發的建商甚至回頭標下5戶。

低樓層產品較難脫標
部分地段、產品條件較差的冷門物件，則常面臨一標再標的窘境，其中「環遊市晶華館」與萬隆站的「環遊市」，都將進入今年第3次標售，「美麗永安」則是第2 次標售，3案當時只有少數高樓層產品脫標，低樓層產品乏人問津。高嘉濃表示，低樓層戶近捷運軌道，規劃設計較不理想，因鑑價耗時較久，暫時不會調降底價，若第3次仍無法標脫，將考慮請財審會調降底價。
永慶房屋景美店店長劉昌裕說，萬隆站的生活機能不如景美站，投資客興趣較缺，但這次標售底價每坪38萬元起，比市價每坪43~46萬元低，要自住則可考慮。
明將登場的「美麗景安」辦公室標租案，信義房屋中和景安店專案經理蔡宗憲說，景安站附近多是住宅區較少辦公室，不易脫標。

2009.08.11 地產王

後勢看漲
自住客是今年上半年大台北地區新推案的主要買方，但近期卻有建案湧現投資客，包括台北縣永和的捷運頂溪站共構案「樺福千金」、新莊頭前重劃區預售案「新富都」等，均在投資客買盤支撐下迅速完銷。由於目前新案銷售全憑個案表現，捷運題材加上產品稀有，讓投資客大膽進場。

開賣不到一周全售完
位於新莊頭前重劃區的「新富都」第1期「藝術首席」，7月底開賣前，已累積500多組客人預約，公開不到1周，可售戶116戶全數銷售完畢，成交價每坪 32~34萬元。現場專案經理洪光群說，原本預計年底公開的第2期「公園首席」已提前開賣，每坪開價34~42萬元，可售戶110戶，短短2天內也賣掉 58戶。
洪光群表示，「新富都」為目前頭前重劃區內唯一新案，距離未來捷運環狀線幸福路站出口僅150公尺，稀有性加上交通利多加持，才會凝聚龐大買氣，買方幾乎都是投資客。
頂溪站共構案「樺福千金」也頗受投資客青睞，6月13日開賣以來，全棟可售戶數80戶，目前也僅剩2戶待簽約，現場專案經理黃浩如表示，已購客戶中，自住客佔5成，投資與置產型買方各佔2.5成。黃浩如認為，由於股市緩步回升，不少投資客在股市的投資已經解套，資金因而出閘尋覓標的，而捷運題材仍是房地產的票房保證。

2009.08.11 地產王 楊茲珺

北縣以有捷運二線城市為主 中和脫穎而出

【柯玥寧╱台北報導】上半年房市由冷轉熱，台北市以市中心精華區優先受惠，台北縣則以有捷運題材的二線城市最受歡迎。據房仲業者統計，今年上半年大台北地區的房市賣座排行榜，台北市以大安區穩居第1名，其次是中山區、文山區，台北縣則分別由中和市、三重市、新莊市等，分佔排行榜前3名。
根據信義房屋統計，台北市12個行政區中，大安區仍穩居台北市賣座冠軍，中山、文山與內湖區的表現也不錯，顯示出上半年自住需求大增，買方還是首選市中心精華地段與發展潛力區，捷運內湖線通車，是帶動中山區與內湖區成交動能的重要因素。

文山區房價低受青睞
排名衝到第3名的文山區，房價相對偏低是受消費者青睞的主要原因，信義房屋木新店店長許靖偉說，文山區是台北市相對低價區，購屋需求長期穩定。中信房屋副總經理劉天仁則認為，去年房市最熱的時候，文山區房價沒有跟著暴漲，因房價相對合理，今年上半年的成交量也穩定成長，而據中信房屋的統計，台北市成交量最多的前3名，也是大安、中山與文山區。
台北縣今年上半年的房市交易熱區，則由中和、三重與新莊市等二線城市勝出，至於台北縣的一線城市新店、永和與板橋市，反而位居第4~6名，居高不下的房價是主因。
信義房屋企研室經理蘇啟榮說，板橋、新店與永和市地段佳的新大樓，每坪房價已達30~40萬元，對首購族而言負擔太重，具捷運題材、生活機能不錯，且價格相對便宜的二線城市，因而成為房市交易熱區，例如中和市總價600~800萬元的2房中古大樓，就是上半年的主力成交產品。

房價快速反撲 44％購屋族傾向停看聽

第三季網友購屋調查 信義房屋：看漲看跌呈五五波

信義房屋針對網友進行第3季購屋意願調查，資料顯示買方心態已經轉趨積極，看壞的人數已連續3季快速下滑，看好房市的人數明顯變多！但有趣的是，網友對未來1年看好的比例，反倒比未來3個月看好的更多，顯見面對快速反撲的房價，網友現在是「既期待又怕受傷害」，但已有接近1/3的網友，認為1年後房價會上漲5~10%。

今年第2季信義房屋進行購屋意向問卷調查時，購屋人最在意「物件不夠合適」，但到了第3季調查時，房價已變成購屋人現在最在意的事情，認為房價過高而想再等一等的民眾高達44%，認為物件不夠合適的民眾為33%，其次為下半年景氣不明等，受訪者對於回升的房價漸漸產生壓力。

至於受訪者對於第三季房價看法，有28%的民眾看跌，45%認為持平，另有27%看漲；看漲與看跌人數呈現五五波的現象。而去年金融海嘯發生之初，看跌房價的比例高達74%，而後兩季看壞人數雖有減少，但仍有過半受訪者認為房價前景看淡。而根據最近的調查結果，認為第三季房價會下跌的民眾僅剩28%，至於對未來半年甚1年後的中長期房價看法中，則明顯變成看好的比看跌的更多。金融海嘯發生至今不到1年的時間，市場氣氛已經由極度悲觀轉向中性偏樂觀。

信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，短期內市場氣氛快速轉變，已反映在市場熱絡的交投上，不過從問卷中也發現，現在購屋人對於反撲的房價，慢慢感覺到壓力，尤其是在台北市，有1/3的民眾看壞未來1季房價，看好的民眾僅有1/4。未來是否因為房價回升，但經濟復甦力道仍不明顯，導致整體房地產交易速度又減緩，需要好好觀察。

此次調查同時發現，房地產景氣回溫，加上其他金融商品投資風險仍高，資金有回流房地產趨勢。當前因投資需求而有購屋動機的民眾，比重已經回升到19%，這些想要投資房地產的民眾，有將近5成的比重目的是為了出租或營業收益，反映出在低利率環境下，部分保守型的投資人，由定存轉向收益型不動產產品。

對於目前的高失業率以及GDP的負成長，照過去經驗，這樣的經濟環境將造成民眾的購屋負擔力下滑，不利房市買氣。不過調查卻發現，僅有29%受訪者因為經濟復甦乏力，決定暫緩購屋，而有6成民眾認為景氣已經觸底止穩，可以慢慢看屋，另有10%受訪者認為，景氣將走出谷底，可以積極進場看屋。

蘇啟榮表示，調查結果顯示受訪者對於中長期的房價走勢抱持中性偏樂觀的看法，但同時也認為當前的房價處於「無法負擔」或是「勉強可以接受」的水準；反映出多數購屋者「既期待又怕受傷害」的心態。建議購屋者若是擔心未來房貸負擔因為升息而加重，可以用當前的房貸利率加上1%或是更高的利率水準來計算房貸支出，降低日後房貸無力負擔的風險。

註：問卷乃信義房屋針對網站會員，透過E-mail問卷方式，所進行的「2009Q3購屋調查」，調查時間為2009年6月27日~7月3日，總計回收2278份問卷，抽樣誤差為正負3%。

每坪跌剩11萬元 投資民眾「套牢了」

【洪哲政╱台北報導】北縣府上周組團前往香港，向當地地產業介紹淡海新市鎮「家庭式複合休憩娛樂園區開發計劃（Integrated Family Resort，IFR）」，欲引進外商投資，但此案至今仍在紙上規劃階段；房仲業者坦言，淡海新市鎮生活機能欠佳，不適合投資房市，此計劃根本是空中樓閣，許多投資民眾早認為「完蛋了，套牢了！」

信心動搖
縣府去年曾對外宣稱，美國娛樂業四大集團對淡海新市鎮推動ＩＦＲ興趣濃厚，曾積極爭取規劃博奕特區，不過現在已確定希望落空，縣府如今卻將ＩＦＲ與新板特區、新莊副都心發展相提並論，上周更組團前往香港招商，讓外界質疑縣府向外推薦不切實際的計劃。

案量不升反降
北縣城鄉局長張邦熙說，縣府今年初委託規劃公司進行研究，最快今年底、最慢明年初，就可公布投資方案，淡水ＩＦＲ初期已放棄博奕構想，轉型為海濱家庭娛樂區塊，結合已通過營建署都更小組審查的台北港特區計劃，爭取國內外投資。
張邦熙表示，雖然外界質疑淡水ＩＦＲ只是「畫個餅」，但城鄉局確實積極推動中，ＩＦＲ將淡海新市鎮三百七十公頃土地，轉型為賽車、賽馬場與各式遊憩設施，目前還在選址。
不過根據淡水地政事務所統計，淡水鎮全季買賣案件數量為兩千七百一十八件，相較上季兩千八百二十六件，成交案量減少百分之三點八；而北縣地政局評估，淡水是全縣第二季唯一買賣案量不升反降的區域。
信義房屋淡水新市店店長徐瑞陽指出，淡海新市鎮區內房價三年前最高喊到每坪十七、十八萬元，目前處於低檔，部分建案跌到每坪十一萬元即成交。

無法落實利多
徐瑞陽也強調：「政府釋放無法落實的利多，根本無助活絡地產！」他說，淡海新市鎮購屋者均為當地小屋換大屋的換屋的民眾，當初抱著投資心態進場者，現在看到房價下滑，早對淡海新市鎮的房市失去信心。

捷運雙連站中山站最夯 套房僅7000元

柯玥寧╱台北報導】暑假不僅是大學生的租屋旺季，也是社會新鮮人租屋找房的熱門時機，根據租屋網統計，7月網路點閱率較6月成長約1成，尤其是台北市中山區、大安區捷運站周邊的租屋物件，點閱率紛創新高。專家提醒，今年6月的失業率達5.94%，房客變少後，大台北租屋已轉為房客市場，租金議價空間達1~1.5成。

根據台灣租屋網統計，7月大台北捷運站旁租屋物件的點閱率，以捷運雙連站、中山站、忠孝復興站最熱門。台灣租屋網公關部經理廖秀敏分析，大安區、中山區因為商辦大樓群聚，捷運站周邊的待租套房一直是社會新鮮人首選物件，此外，大安區捷運古亭站、忠孝敦化站、國父紀念館站也都是熱門租屋區段。

2009.08.09 地產王

小心簽約
社會新鮮人租屋除了要懂得議價外，簽訂租賃契約也是門大學問。太平洋房屋行銷部經理鄭國英指出，簽約之前，一定要先釐清房東身分，可請房東出示房屋稅單、所有權狀或調閱建物登記簿謄本等，確認對方是真的屋主，才擬定租約及繳付押金及頭期租金；如果對方為屋主委託的第3人出面處理，要記得請代理人出具委託書。

反悔會被沒收定金
崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳提醒，簽約前須問清楚租屋細節，若採分租方式，每月水電該如何分攤計算，須與房東確認，並在租約上載明。鄭國英說，房客遷入之前要先會同房東檢查各項房屋設備，如果有損壞，須以書面寫清楚由誰負責修繕，或註明已損壞物品。
依照民法規定，給付定金後代表一種承諾，如果承租方反悔，可依民法第249條房東有權全額沒收；但如果是房東違約不租，則承租方有權要求加倍返還定金。另外，定金支付並無法定上下限，通常房東會自定金額請房客自付，有些房東會要求定金從500元、1千元到數萬元不等。
馮麗芳說，支付定金的比例約是月租金的1/10，如果承租的是雅房產品，可能月租金的1/10僅500元，房東會認為誠意稍嫌不足，承租方可加付至1千元，「原則上看屋身上還是不要帶太多錢，因為定金支付若達萬元，想反悔不租時，房東可全數沒收。」

2009.08.09 地產王 柯玥寧

公設落差最多 建商宣稱庭園造景竟只有幾株盆栽

【楊茲珺╱台北報導】3年前預售屋大賣，如今紛紛完工交屋，根據最新統計，過去1年台北市新核發使用執照多達1.6萬戶，但買賣雙方糾紛頻傳，截至7月底止，行政院消保會已接獲超過千件申訴，以「品質爭議」佔35.1%最高。消保官表示，其中又以公共設施點交不實為大宗，建議消費者買預售屋時，最好把建商口頭承諾寫在合約中，將來若有爭議才站得住腳。

預售風險

雖然購買預售屋風險大，但國泰房地產指數第2季統計，全台共有196個新推建案，可售戶數共9341戶，其中41%為預售屋，新竹縣市、台北市、台中市都是預售推案率超過50%的地區，政大地政系教授張金鶚表示，預售在都會區仍為重要的銷售模式。

留廣告單做依據

行政院消保會統計，截至7月底，今年共接獲購屋相關的申訴案件共1766件，其中「品質爭議」達35.1%、其次為「定金、違約金爭議」與「完工日期爭議」。行政院消保官梁明圳解釋，今年房地產景氣變動非常大，年初的申訴案件以「定金、違約金」最多，因為房市低迷，不少買方反悔退定，但最近2個月房地產由黑翻紅，買方甘願繼續掏錢，糾紛轉為交屋後常見的「品質爭議」。
近來最知名的購屋糾紛，就屬台北縣新板特區內的新成屋「國家世紀館」，由於住戶不滿建商變更公共設施、與當初承諾規劃不同，7月底集結到建商公司灑冥紙抗議。梁明圳表示，過去也接獲不少申訴，建商宣稱的「5星級門廳」，蓋起來普普通通，或是「南洋庭園造景」結果只是幾株盆栽，管委會如果認真起來，往往都無法點交。
梁明圳表示，預售屋看不到摸不著，因此在簽約之前，不管銷售人員講得如何天花亂墜，都應該要化為文字寫在契約內，連廣告傳單最好全數保留，未來發生爭議時才有依據，可據此要求建商賠償，若協調不成可向各縣市消保會申訴，再無共識就必須走上訴訟之路。

慎選建商與地段

至於「完工日期爭議」也時有所聞，信義房屋代銷部協理呂信銓表示，應注意合約上的完工日是指「完工時間」或是「交屋時間」，從完工到交屋通常會有1~2個月的時間差；此外，施工時間是以日曆天或是工作天來計算，若以工作天來計算，交屋時間就會拖長，影響買方入住進度。永慶房屋代銷部經理王財旺表示，購買預售屋最好挑選具信譽的建商，也要慎選地段，萬一建商發生財務問題，也較容易找到新建商承接續建。

2009.08.10 蘋果日報